رضا خراسانی
به گزارش پایگاه خبری تحلیلی خطوط،ایده گرفتن مالیات از خانه های خالی در کشور ما قدمتی بیش از چهار دهه دارد. با این حال طرح دوفوریتی اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی در آذرماه سال گذشته در مجلس به تصویب رسید تا بر اساس آن، در صورتی که یک واحد مسکونی بیش از ۱۲۰ روز از یک سال بدون سکنه یا کاربر باشد به عنوان «خانه خالی» محسوب و مشمول قانون مالیات قرار بگیرد. اما در جدیدترین اظهار نظرها، رییس کل سازمان امور مالیاتی اعلام کرده که در صورت تکمیل سامانه املاک و اسکان، برگ تشخیص مالیاتی برای خانه‌های خالی از دی ماه صادر خواهد شد ولی تکمیل این سامانه و مسیر مورد نظر برای انتقال اطلاعات با اما و اگرهایی رو به رو است.
به نظر نگارنده، مشکل اصلی نظام مدیریت ابنیه و املاک کشور دقیقا اینجاست که سامانه دقیق و جامعی برای شمارش، مدیریت و کنترل این حجم بزرگ از زمین و ساختمان در کشور وجود ندارد. البته حرف زدن درباره اهمیت و ضرورت آمار در نظام مدیریتی تکرار مکررات است. الان دیگر هر بچه دبستانی هم می داند که اگر می خواهید مجموعه ای بزرگ از هر چیزی را کنترل و مدیریت کنید در مرحله اول باید بدانید چند تا از آن «چیز» وجود دارد. مثلا شماره پلاک خودروها، ابزار کنترل خودروهاست. باید تعدد خودروهای موجود در کشور مشخص باشد و به طور دقیق معلوم باشد که هر خودرو متعلق به چه کسی است و به نام هر فردی از افراد این کشور چند خودرو ثبت شده است. این بود که بعد از انقلاب پلاک خودروها چندین بار عوض و خودروهای مفقودی یا از رده خارج، مشخص شد و شماره گذاری خودروهای تولید یا وارد شده نیز با نظم و سیاق دقیقی آغاز شد. در حال حاضر تعیین مالکیت هر خودرو، وضعیت تردد، میزان مصرف سوخت و ... برای مسئولان و مدیران نظام خودرویی کشور، کار بسیار راحتی است.
حتی در خصوص خود افراد و اشخاص هم این فرایند طی شده است. قبلا ایرانیان با شماره شناسنامه و مشخصات هویتی درج شده در آن مشخص و اصطلاحا تعیین هویت می شدند ولی این نظام اشکلات و ایرادات فراوانی داشت. یک مثال بامزه آن این که مرحوم دکتر علی شریعتی که قبل از انقلاب تحت تعقیب ساواک بود توانست با نام علی مزینانی به طور قانونی از کشور خارج شود. این نقیصه با اختصاص کد ملی به هر فرد ایرانی بر طرف شد. الان به طور دقیق عدد نفوس کشور، متولدین و متوفیان روزانه، تعداد ایرانیان خارج از کشور و ... در لحظه از این طریق قابل کنترل و محاسبه و شمارش است.
ناگفته نماند تاکنون برای احصاء، دسته بندی و تفکیک ابنیه و املاک کشور کارهای زیادی انجام شده و کسی قصد زیرسوال بردن اقدامات صورت گرفته و زحمات کشیده شده را ندارد. ولی میان میزان دقت نظام های موجود برای کنترل و شماره و مدیریت خودروهای کشور با نظام املاک و ابنیه کشور فاصله هاست و همین سرآغاز ماجرا برای تعیین خانه های خالی است.
بر سر این که چه تعداد خانه خالی در کشور وجود دارد اختلاف نظر بسیاری وجود دارد. طی دو دهه گذشته عددهای مختلفی در این خصوص اعلام شده که از طرف دیگران با تردید مواجه شده است. برخی از آمارها نشان می دهد بیش از دو میلیون واحد خانه خالی از سکنه در کشور وجود دارد که نه به فروش می‌رسند و نه اجاره و رهن داده می‌شوند، اما مثلا فعالان بخش خصوصی صنعت ساختمان و دست اندرکاران تشکلهای انبوه سازی معتقدند عددهایی که برای تعداد خانه های خالی در کشور ذکر می شود غیرواقعی و به مراتب بیش از تعداد واقعی این گونه واحدهاست. به زعم آنها بسیاری از واحدهایی که به عنوان خانه و واحد خالی مانده در نظر گرفته می شود در حقیقت منزل دوم یا خانه ویلایی و تفریحی مالکان است و معمولا آخر هفته ها و روزهایی از هفته، ماه یا سال از سوی مالکان آنها مورد استفاده قرار می گیرند.
همچنین معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در دولت قبل در خصوص آمار شناسایی خانه‌های خالی، اعلام کرده بود: «تاکنون یک‌میلیون و ۱۵۰ هزار خانه خالی در کشور شناسایی‌شده و در کارتابل سازمان امور مالیاتی قرارگرفته است.» این در حالی است که سازمان امور مالیاتی بیان می‌کند از مجموع اطلاعات قابل استحصال برای مالیات خانه‌های خالی، میزان بسیار اندکی قابل‌استفاده است و بخش زیادی از دیتای داده‌شده قابل اتکا نیست.
مرور سوابق تلاش برای تعیین واحدهای خالی از سکنه و گرفتن مالیات از مالکان آنها نشان می دهد که در مجلس هشتم و دولت نهم مقرر شد تا برای تعیین مسکونی یا غیرمسکونی بودن هر واحد به قبض های مصرفی آن واحد مثل برق، آب و گاز استناد شود. اما مخالفان این ایده همان زمان هم اعلام کردند که چنین معیاری راه گریز ساده ای دارد و مالک می تواند با مصرف حداقلی از گاز آب و برق در واحد خود، آن را مسکونی نشان داده و با این ترفند از حیطه واحدهای غیرمسکونی خارج شود. همان زمان برای خلاصی از این وضعیت سردرگم، کد رهگیری املاک ایجاد شد تا هر خرید، فروش و اجاره ای در حوزه ساختمان و مسکن، مدون و قابل کنترل باشد. اما ظاهرا کد رهگیری راه های درروی زیادی دارد و به راحتی می توان آن را دور زد. در حال حاضر اما ملاک و معیار تشخیص خانه‌های خالی، سامانه ملی املاک و اسکان کشور است؛ به این صورت که سامانه مذکور واحدهای مسکونی را که بیش از ۱۲۰ روز در طی سال، خالی از سکنه هستند به عنوان خانه خالی به سامانه سازمان امور مالیاتی معرفی می‌کند و نظام مالیاتی کشور نیز برای مالکان این خانه ها، برگه‌های مطالبه مالیات ارسال خواهد شد. با این همه اختلاف نظر بین این دو نهاد، پای وزارت ارتباطات را به میان کشیده و در آخرین خبرهای این حوزه آمده که قرار شده تا وزارت ارتباطات، سامانه امن برای انتقال داده های خانه های خالی شناسایی شده میان وزارت راه و سازمان مالیاتی ایجاد کند.
علیرغم همه انتقادات، تجربیات جهانی اخذ مالیات از خانه های خالی در سایر نقاط دنیا، نشان می دهد این شیوه یکی از ابزارهای مترقی برای کنترل بازار مسکن است. حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مالیات‌های تنظیمی اجرای این طرح در شهر لس آنجلس در ایالت کالیفرنیای امریکا در سالهای گذشته موجب افزایش واحدهای مسکونی خالی در بازار مسکن این شهر شد. در کشور فرانسه نیز اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سال ۱۹۹۸ آغاز شد و در سال ۲۰۱۳ با اصلاح نرخ‌های قبلی، رقم دریافتی مالیات بر خانه‌های خالی افزایش پیدا کرد. فرانسوی‌ها حتی به این مرحله رسیدند که خانه‌هایی که بیشتر از ۱۸ ماه خالی باشند را به نفع بی‌خانمان‌ها و کسانی که به خانۀ ارزان احتیاج دارند، ضبط کنند.
طبق مطالعه‌ای هم که در سال ۲۰۱۹ انجام شده است نشان می‌دهد که مالیات بر خانه‌های خالی در فرانسه توانسته ۱۳ درصد عرضۀ مسکن خالی را در این کشور افزایش دهد. علاوه بر فرانسه کشورهای مختلف دیگری هم در بحث مالیات بر خانه‌های خالی ورود کردند. در ونکوور کانادا از سال ۲۰۱۷ این مالیات اخذ می شود و در آن خانه‌هایی که کمتر از ۶ ماه خالی باشند، در سال ۲۰۱۷، معادل ۱ درصد ارزش ملک و از امسال یعنی سال ۲۰۲۱ معادل ۳ درصد از ارزش ملک را به عنوان مالیات بر خانه‌های خالی تعیین کرده‌اند. همین سیاست منجر به عرضۀ ۳۰ درصد از خانه‌های خالی شده است و سالیانه ۳۹ میلیون دلار درآمد از این طریق برای دولت این کشور به دست می‌آید و این درآمد صرف ساخت ۱۱۴ هزار مسکن برای کسانی می شود که توانایی مالی ندارند. انتظار می رود در کشور ما نیز از تجارب کشورهای دیگر در این زمینه استفاده شود و مسئولان ذیربط اینهمه در هزارتوی مالیات ستانی از خانه های خالی گرفتار نشوند.