دکتر وحید قاهری
به گزارش خطوط به نقل از پیام ساختمان، مسکن بعد از خوراك و پوشاك، سومین نیاز اساسی افراد جامعه است که براي حفظ و بقاي فرد و جامعه از اهمیت فراوانی برخوردار است. تأمین مسکن مناسب بسته به شرایط بازار مسکن، وضعیت اقتصاد کلان، تحولات جمعیتی و میزان نیاز به مسکن، رویکرد حاکم بر دولت ها و ظرفیت درونی آنها متفاوت می باشد.
مسکن در مباحث مربوط به رفاه و سیاست اجتماعی بخش مهمی را به خود اختصاص داده است. تصورات مربوط به ثروت، محرومیت، منزلت، تبعیض، بـدنام سـازي، طـرد اجتماعی و یکپارچگی اجتماعی همگی با محل زندگی افراد و نوع مسکن پیوند وثیقی دارند. به همین سیاق، مسکن، زندگی خانوادگی را شکل می دهد و مکانی مناسب براي تشکیل خانواده و منبعی مهم براي انباشت ثروت است.
مشکل مسکن در کشورهاي درحال توسعه
مشکل تأمین مسکن و سیاست ها و برنامه هاي مربوط به مسکن در همه جاي جهان وجود دارد، اما در کشورهاي درحال توسعه به دلیل رشد سریع جمعیت و شهرنشینی، مهاجرت هاي داخلی، فقدان منابع کافی، مشکلات مربوط به عرضه زمین، تأمین مصالح ساختمانی و کمبود نیروي انسانی متخصص و مهمتر از همه، نبودن خط مشی و سیاستگذاري مناسب در خصوص زمین و مسکن، این مشکل حادتر و بحرانی تر است.
علاوه بر مطالب گفته شده، مسکن یکی از ارکان اقتصاد مقاومتی حمایت از تولید ملی است و هم‌اکنون حدود ۳۰ درصد از تولید ملی به بخش مسکن مربوط می‌گردد که مرتفع‌کردن نارسایی‌های موجود در این بخش به عنوان گامی مهم در توسعه و رشد اقتصاد ملی، باید مورد توجه مسئولین قرار گیرد. علت این مهم، وابستگی صنایع و خدمات مختلف به بخش مسکن است. از نتایج اولیه و بارز رونق بخش مسکن کاهش بیکاری و افزایش اشتغال است.
تمرکز بر احیای بافت‌های فرسوده
بخش مسکن علاوه بر اینکه دارای ابعاد قوی اقتصادی است، درصورتی‌که با تمرکز بر احیای بافت‌های فرسوده و در میان توده‌های انبوه جمعیتی مردم سازمان‌دهی شود، پتانسیل تبدیل‌شدن به حرکت اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی را داراست.
با تمام این تفاسیر تامین مسکن برای عموم جامعه و قشر ضعیف یکی از مهمترین مسائل در طول تاریخ کشورمان بوده است که همیشه کمبود در این حوزه وجود داشته است و با توجه به تورم بیش از حد و جهش قیمت ها در کشور این نیاز بیش از پیش احساس می شود و به نوعی تامین مسکن برای قشر ضعیف تبدیل به امری دست نیافتنی و محال شده است.
ساخت انبوه و ارزان
با توجه به حساسیت های موضوعی مطرح شده درباره مسکن یکی از اولویت های اصلی همه دولت های گذشته حوزه مسکن بوده است که در دولت آقای احمدی نژاد برای اولین بار شاهد ورود مستقیم دولت در ساخت انبوه و ارزان در قالب طرح مسکن مهر بوده ایم که این طرح علاوه بر موفقیت هایی که کسب کرد دارای نقاط ضعفی نیز بود. اما در دولت جدید بار دیگر این موضوع در قالب طرح مسکن ملی مطرح شده است و ساخت سالانه یک میلیون مسکن در چهار ساله پیش رو یکی از اصلی ترین برنامه های عملیاتی مطرح شده توسط دولت آقای رئیسی می باشد. در همین راستا و با توجه به تجربیات قبلی انتقاداتی به این طرح از طرف کارشناسان مطرح شد و بسیاری از افراد با توجه به ظرفیت ها و زیرساخت های موجود عدم توانایی دولت در تحقق این اعداد را مطرح نموده اند.
نگرانی ها نسبت به طرح ملی
بدیهی است نگرانی های موجود نسبت به طرح ملی مسکن از جمله تامین بودجه،آثار تورمی، کنترل دلالی و واسطه گری و..... تا حدود زیادی درست می باشد اما این نگرانی ها به منزله ماهیت نادرست یا عدم اجرای طرح مسکن ملی نمی باشد بلکه با راهکارهای مناسب باید تا حدود زیادی پیش بینی این موارد را کرد تا در آینده با مشکلات کمتری روبرو شویم و با بالاترین بازدهی و به بهترین نحو این طرح اجرایی شود.
بخش خصوصی؛ انگیزه سودآوری، سوداگری
بیشترین دغدغه در این حوزه تامین نقدینگی لازم برای اجرای طرح و کنترل اثر تورمی ناشی از تزریق نقدینگی می باشد. در همین راستا طی سخنان مسئولین قرار بر تامین نقدینگی توسط بخش خصوصی شده است ،اما در این میان یک مشکل وجود دارد زیرا که ورود بخش خصوصی نیاز به انگیزه های مالی و سودآوری بالا می باشد و همین موضوع باعث ایجاد سوداگری ،واسطه گری و دلالی می شود ، اتفاقی که در پروژه مسکن مهر افتاد. بنابراین پیشنهاد می شود از بخش خصوصی ای استفاده شود که در کنار سودآوری به دنبال منافع دیگری از ساخت مسکن هستند. در این صورت علاوه بر تامین نقدینگی برای اجرای پروژه مسکن ملی بحث واسطه گری و دلالی نیز تا حدود زیادی مرتفع می گردد.
در همین راستا و با توجه به موضوعات مطرح شده یکی از بخش های خصوصی پرتوان کشور که هم توانایی تامین نقدینگی دارد، هم انگیزه هایی غیر از سودآوری مطلق دارد بخش صنعت کشور می باشد.
مشکلات اساسی صنایع
در راستای سیاست های کشور و ایجاد شهرک های صنعتی بخش عمده ای از صنایع کشور بخصوص در استان های بزرگ و صنعتی به حومه شهرها انتقال پیدا کرده است و یکی از مشکلات اساسی صنایع تامین و حفظ نیروی انسانی در بلند مدت می باشد. همانطور که می دانیم بالاترین دارایی و داده هر مجموعه ای نیروی انسانی آن مجموعه می باشد و پس از جذب مهمترین موضوع حفظ این نیروی کارآمد است که بسیاری از صنایع به سبب دوری مسیر در این حوزه دچار مشکل شده اند. بنابراین با هدف تامین نیروی انسانی خود انگیزه های لازم برای ساخت پروژه های مسکونی ارزان قیمت و انبوه در نزدیکی کارخانه های خود و شهرک های صنعتی را دارند. نکته مهم اینجاست که نیروی کار یا جامعه هدف بخش صنعت دقیقا مطابق با جامعه هدف مسکن ملی می باشد یعنی قشر کم توان و ضعیف جامعه که در راستای سیاست گذاری های این طرح است.
مزیت های بخش صنعت:
- 1. دارای انگیزه مشارکت در پروژه فراتر از سودآوری(تامین و حفظ نیروی انسانی)
- 2. توان مالی مناسب
- 3. جامعه هدف هم راستا با پروژه(قشر ضعیف و کم توان)
- 4. جامعه هدف بالا به لحاظ کمی
- 5. تجمع جغرافیایی صنایع
- 6. حضور در حومه شهر و وجود زمین مناسب با هزینه مناسب
- 7. وجود بستر مناسب برای فرآیندهای اداری و ضمانت های مالی به لحاظ بروکراسی
اما صنایع کشور چه میزان سهمی از پروژه مسکن ملی را می توانند به عهده بگیرند؟
طبق اطلاعات درگاه ملی آمار 33 درصد شاغلین کشور در حوزه صنایع می باشند که عموما بخش ضعیف و کم توان جامعه هستند. این در حالی است که بیش از 23 میلیون نفر جامعه شاغلین کشور را تشکیل می دهند ، پس حدود 8 میلیون نفر شاغل یا نیروی کار در کل کشور در حوزه صنعت وجود دارد.
حال با وجود چنین ظرفیت و نیازی در حوزه صنایع و شرکت های تولیدی و از سوی دیگر انگیزه این بخش برای تامین و حفظ نیروی انسانی آیا نمی توان از این ظرفیت در راستای تهیه مسکن انبوه و ارزان استفاده کرد؟
البته لازم به ذکر است که نمی توان همه این 8 میلیون نفر را مناسب برای طرح مسکن ملی دانست و شاخص های تعدیل کننده ای در این بین وجود دارد که می تواند ما را به عدد و ظرفیت واقعی صنایع در این حوزه نزدیک کند ، برخی از شاخص ها را می توان به شرح ذیل اعلام کرد:
- 1. با توجه به متوسط افراد خانوار در کشور(3/3 نفر) و شرایط سخت اقتصادی پیش بینی می گردد به طور میانگین در هر خانوار 2 نفر شاغل وجود داشته باشد که همین موضوع نیمی از جمعیت شاغل نیازمند مسکن را کاهش می دهد.
- 2. بخش از این جمعیت شاغل در سنی نیستند که نیاز به مسکن داشته باشند به طور مثال افراد 15-19 سال که حدود 8.5 درصد از جمعیت را تشکیل می دهند پس این مقدار باید تعدیل گردد، ضمنا می توان سنین بالای 75 سال نیز به این عدد اضافه کرد.
- 3. بخشی از صنایع کوچک با سرمایه گذاری ثابت کم ، عمر کوتاهی دارند و یا اینکه رو به افول هستند و با توجه به چرخه عمر کوتاه عملا تمایلی به شرکت در این طرح را ندارند(صنایع کوچک و متوسط سهمی 45 درصدی از اشتغال بخش صنایع را دارا می باشند)
- 4. بخشی از صنایع داخل شهر مستقر هستند و به همین مشکلات تامین نیروی انسانی را ندارند و انگیزه های لازم برای شرکت در این طرح را از دست می دهند(حدود 65 درصد از صنایع در شهرک های صنعتی مستقر می باشند)
- 5. بخشی قابل توجهی از این شاغلین در شرایط اقتصادی مناسبی هستند که نیاز به شرکت در این طرح را ندارند از جمله کارفرما، مدیران و کارمندان رده بالا.
با این تفاسیر و اعداد با توجه به ظرفیت صنایع به نظر می رسد در بدترین حالت می توان 1 میلیون مسکن ارزان طی 4 سال از طریق بخش صنعت کشور تولید نمود، یعنی چیزی حدود 25 درصد از کل میزان مسکن ملی که سالیانه 250 هزار مسکن می باشد.
تمرکز بر شهرک ها و نواحی صنعتی
البته بهترین روش تمرکز بر شهرک ها و نواحی صنعتی می باشد زیرا در این مناطق علاوه بر وجود انگیزه تامین نیروی انسانی از سوی صنایع ، زمین و عرصه های مناسبی برای انبوه سازی مسکن وجود دارد ضمنا تمرکز صنایع در این نواحی موجب سهولت در انجام امور و کاهش ریسک می شود(در حال حاضر 48 هزار واحد صنعتی در شهرک ها و نواحی صنعتی وجود دارد که این عدد 65 درصد از کل صنایع کشور می باشد).
در نهایت می توان با شناسایی بخش خصوصی مناسب و هم راستا با سیاست های طرح مسکن ملی استفاده دو چندان نمود و باعث ایجاد هم افزایی شد به طوری که علاوه بر کمک بر اجرایی شدن این طرح در زمان مقرر و به طور مناسب برخی مشکلات سایر حوزه های مولد کشور مانند صنایع را نیز مرتفع نمود.